经过数月的期待，美联储周三将利率下调了半个百分点。
这将对房地产市场产生影响——但对于那些难以负担得起房子的人来说，不太可能带来巨大的变化。
让我们来看看。
目前抵押贷款利率可能不会进一步下降
过去几年，抵押贷款利率一直很高，尤其是与新冠疫情高峰期间的历史低点相比。
2020 年和 2021 年，由于疫情导致封锁，30 年期固定利率抵押贷款利率跌至 3% 以下，但在经济强劲和通胀上升的背景下，去年利率攀升至近 8%。
但降息前景 已经 甚至在美联储周三宣布实际决定之前，抵押贷款利率就已下降。长期固定利率抵押贷款利率目前为 6.2%，为 2023 年 2 月以来的最低水平。（不过值得注意的是，除了美联储的基准利率外，其他因素也会影响 抵押贷款利率，包括经济状况。
这实际上意味着美联储宣布的降息可能已经被定价——尽管由于政策制定者已明确表示他们打算在明年继续降息，抵押贷款利率必然会进一步下降。
富国银行高级经济学家查理·多尔蒂预计，美联储周三降息后，抵押贷款利率将“小幅”下降。
他和他的同事预测，到今年年底，30 年期固定利率抵押贷款的平均利率将达到目前的 6.2% 左右。
但道尔蒂预计，到 2025 年底，30 年期抵押贷款利率将降至 5.5% 左右，仍高于疫情前的水平。
较低的抵押贷款利率实际上可能意味着更高的房价
事实是：较低的抵押贷款利率可能不会让买房变得更容易。事实上，它可能会让买房变得更加困难，并导致房价上涨。
这是因为较低的抵押贷款可能会吸引更多买家重返市场，从而为有限的房屋供应带来更激烈的竞争。
这对首次购房者来说很艰难。丹佛地区的房地产经纪人金·克罗嫩伯格 (Kim Kronenberger) 表示，她为那些一直在等待负担能力改善的潜在购房者感到担忧。
这些买家很难找到自己的第一套房子，因为许多人 低利率时代的竞价战让他们望而却步，而后又因高抵押贷款利率和依然高企的价格而遭遇挫败。
“很多买家肯定后悔了，”她谈到那些在疫情开始时没有买房的人时说道，当时利率很低，但房价还没有飙升。“因为如果他们四年前买房，他们现在的处境就会和现在完全不同。”
俄亥俄州哥伦布市的房地产经纪人唐·佩恩 (Don Payne) 表示，对于想要升级住房的买家来说，现在有更多的大户型房屋库存：“建筑商正在建造这样的房屋，现有的房主也拥有这样的房屋。”
最大的问题是缺乏首套住房。
“人们都在努力拥有自己的第一套房子，但住房短缺现象十分严重，”他说。
降低利率可能导致更多住房供应
目前房价高企的一个关键原因是住房供应不足：美国缺少数百万套住房。供应跟不上需求，尤其是在千禧一代大量组建家庭并试图购买房屋的情况下。
高利率 没有帮助，使得 一些房屋建筑商，尤其是规模较小的私人开发商，更难启动项目。这是因为建筑商获得的收购、开发和建设贷款利率与美联储设定的利率密切相关。
因此，此次降息应该可以让这些开发商更容易地重新开始建设。
预计较低的抵押贷款利率将刺激更多购房者买房，这也将激励建筑商进行建设。
这对住房供应方来说是个好消息——更多房屋建成并投入市场将缓解部分推高房价的需求。但当然，这些房屋的完工需要时间。
负担能力仍是一个大问题
较低的抵押贷款利率当然可以降低购房者的每月抵押贷款还款额。但是当房价高涨时，许多人仍然很难找到自己能负担得起的房子。
富国银行经济学家道尔蒂表示，自 2020 年初以来，房价上涨了约 50%，增速快于同期平均家庭收入的增长。
他说：“这对很多潜在购房者来说是一个很大的阻碍，因为他们买不起房子。”
在疫情期间，大量房主利用创纪录的低利率重新融资抵押贷款。目前近 60% 的活跃抵押贷款利率低于 4%——利率如此之低，以至于这些房主不太可能再次进行再融资。
事实上，大多数房主仍然不愿意出售他们现在的房子，因为他们现在面临的抵押贷款利率更高。较低的利率会在一定程度上减少所谓的“锁定效应”，但不会改变房主的犹豫。
Bankrate.com 首席财务分析师 Greg McBride 指出，尽管最近几周抵押贷款利率有所下降，但并没有真正推动房地产市场的发展。
他说：“房价仍处于历史高位，库存仍低于疫情前的水平。这两个变量在短期内都不太可能大幅改善。”
换句话说：解决美国住房问题需要的不仅仅是美联储的降息。
