我们向读者和听众询问 解答他们有关房屋所有权和租房的所有问题。今天，我们将回答其中之一。在下面提交您的问题。
竞购战可能会降温，明年抵押贷款利率可能会降至 6% 以下。但“入门房”——更小、更实惠的房子——的短缺继续将许多潜在的首次购房者拒之门外。
加布里埃尔·维西 (Gabriel Veasey) 是德克萨斯州中部的一名读者，他的孩子们住在德克萨斯州奥斯汀附近。他们一直在寻找他们的第一个家，但找不到任何负担得起的房子。他问：
为什么他们不能有机会购买入门房——两居室、20万美元（住宅）正是他们所需要的，而不是三（床）、两（浴室）或四（床）、三（浴室）住宅，价格为40万至50万美元，这根本不在他们的承受范围之内？ ……我的孩子们可以去哪里？为什么他们没有机会找到新家呢？
奥斯汀的房地产市场反映了全国各地正在发生的情况
数学对他们不利。奥斯汀的收入中位数约为 134,000 美元，足以支付大约 350,000 美元的抵押贷款。但根据 Zillow 的数据，9 月份奥斯汀的房价中位数约为 56 万美元。 “如果你是该地区的中等收入者，你就买不起奥斯汀市的房子，”当地建筑商斯科特·特纳说。
尽管近年来有所放缓，奥斯汀仍然是全国增长最快的大都市之一，房价也反映了新兴城市的活力。但总部位于新墨西哥州致力于帮助首次购房者的组织 Homewise 的首席执行官迈克·洛夫廷 (Mike Loftin) 表示，该市的住房紧缩反映了全国趋势。他以该州最大的城市阿尔伯克基为例。
“十年前，在阿尔伯克基，2014 年至 18 年间，阿尔伯克基建造的所有新住宅中约有 20% 被视为入门级住宅，即较小、更经济实惠的住宅。如今，这个数字是 4%，”Loftin 说。 “全国各地都是如此。房屋建筑商并没有建造入门级房屋。”
供应和当地法规都发挥作用
几十年来，全国范围内这些小型房屋的建设一直在减少。 20 世纪 80 年代，它们约占 40% 的市场份额，但到 2023 年，这一比例已降至仅 12%。
特纳表示，材料成本上涨是建筑商回避利润率较低的经济型市场的一大原因。他说：“过去建造一栋房屋的成本可能为 30 万美元，现在的成本约为 45 万美元。”他表示，自 2020 年左右以来，建筑材料增加了 40%。他表示，加拿大木材和其他建筑材料关税带来的额外成本预计将使建筑成本再增加 7% 至 10%。
更重要的是，许多在 COVID-19 大流行期间购买或再融资的人不愿意放弃低至 3% 的抵押贷款利率，转而购买他们必须以接近 6% 的利率购买的房子。因此，这些新房不会被新一代首次购房者回收。
回到加布里埃尔：他在奥斯汀的孩子们面临的问题主要是分区和繁文缛节。特纳说，直到两年前，奥斯汀的大部分地区都被专门划为单户住宅，并且曾经拥有该州最大的最小地块面积之一。现在，业主可以在原来的单户住宅地块上建造最多三套住宅，为更多入门级住宅腾出空间。但他表示，建造经济适用房的最大障碍仍然是该市对联排别墅、公寓和新住宅区建设的审批程序缓慢且昂贵，无论项目规模如何，审批过程可能需要长达两年的时间。
特纳指出休斯顿是如何通过放松管制来建造更多新房的典范。 “早在 90 年代，休斯顿就开始允许非常小的地块……遍布整个城市核心，直到今天，你仍然可以去休斯顿住在市中心，并且仍然可以花 40 万美元找到一套联排别墅。”
可以肯定的是，一些现有的房主还没有接受促进新建筑的分区变化。除其他外，他们认为，如果没有正式的分区，工业、商业和住宅用途将变得非常接近。例如，在奥斯汀，他们过去曾成功起诉以阻止此类变更。
市场变化和当地举措可以帮助新购房者摆脱困境
洛夫廷表示，假设抵押贷款利率确实下降，那么低端市场可能会出现一些变化。在市场变化时做好准备是关键，他说像他这样的社区发展金融机构（CDFI）——以及全国各地有很多——可以提供帮助。
“我们进行评估，然后制定行动计划来解决您遇到的障碍，”他说。 “提高你的信用的计划是什么？这不是火箭科学。它很有帮助，因为我们了解这个系统。”
他补充道：“养成储蓄习惯，让雇主自动存入一些东西，每笔工资存入你的储蓄账户都是非常非常有帮助的。”潜在买家也不必投入大量资金。 “我们一般购房者的首付约为购买价格的 2%，其中包括成交费用。”
住房倡导者提出了旨在增加新房建造数量的举措，尽管即使获得批准，也可能需要数年时间才能解决这个问题。目前还没有国家计划，但各州正在尝试不同的方法。去年，犹他州共和党主导的立法机构通过了一项法案，为建筑商提供 3 亿美元的补贴贷款和新的城市分区工具，以促进小型、简约住房的建设。
Homewise 还提出了“新墨西哥州新住宅”计划，为潜在购房者提供约 30,000 美元的直接援助，这可以降低购买价格并鼓励建造更多 300,000 美元范围内的房屋。洛夫廷表示，对于建筑商来说，补贴意味着“更多的买家现在可以买得起房子，即使按照我们今天的利率。”洛夫廷表示，新墨西哥州立法机构计划在一月份采取这项措施，并补充说该措施“似乎正在获得大力支持”。
但与此同时，入门房仍然可以使用
与此同时，即使没有这些措施，您也可以采取一些措施来最大限度地增加找到适合您预算的入门房的机会，但这些选择确实需要妥协。
华盛顿特区的房地产经纪人哈里森·比彻 (Harrison Beacher) 表示，他告诉客户将购房视为维恩图，将您想要的东西与您负担得起的东西、您想要居住的地方和其他必备品进行比较。
“太多人等待‘梦想家园’，而真正改变他们长期财务状况的只是开始并随着时间的推移采取深思熟虑的战略举措，”比彻说。
“真正的入门住宅并不是要勾选您愿望清单上的每一个方框。而是要确定位置、负担能力和升值潜力的正确组合，”他说。 “你想要足够接近对你的生活方式和职业至关重要的事物，同时保持在一个价格点内，让你能够融入你的家，而不是被它所束缚。”
特纳说，寻找完美的入门级住宅可能需要房地产经纪人所说的“开车直到你符合资格”。换句话说，如果您找不到负担得起的东西，请继续寻找远离城市的地方，直到找到为止。
他说，奥斯汀的房价中位数可能太高，但位于奥斯汀东南约 30 英里的巴斯特罗普市的房价要便宜得多。他说，巴斯特罗普 7 月份的房屋中位价为 336,000 美元，比奥斯汀低约 40%。
对于加布里埃尔的孩子来说，看看奥斯汀以外的地方可能是有意义的，那里的房子更便宜，现在就买一些东西——即使这不是他们梦想的家。随着时间的推移，他们可以建立公平并利用它来更接近城市和他们真正想要的东西。
