参议院通过了几十年来规模最大的住房法案——两党立法，旨在通过放松管制、扩大旧计划以及禁止机构投资者购买单户住宅（几乎没有例外）来提高住房负担能力和可用性。
该法案以 89 比 10 获得通过。
该法案的共同发起人、马萨诸塞州民主党参议员伊丽莎白·沃伦在接受美国国家公共广播电台采访时表示：“这是民主党、共和党。这是他们共同努力的成果。” “这就是该法案的优势。”
“这不是共和党问题，也不是民主党问题，”该法案的另一位发起人、RS.C.参议员蒂姆·斯科特在参议院投票前表示。 “这是一个帮助妈妈们成为房主的问题，比如抚养我长大的妈妈，她是一位了不起的女人。”
该法案的许多条款旨在增加美国的住房供应。在美国出售的典型房屋售价约为 40 万美元，远高于普通家庭的承受能力。住房短缺是造成这一成本的主要原因，因为供应有限导致价格上涨。 Realtor.com 的一项估计显示，可用单位与需求之间的缺口为 400 万套。
沃伦说：“如果我们想降低住房成本，我们就必须建造更多住房。” “我喜欢这项法案的地方在于，它有 40 多项不同的条款，所有这些条款都朝着同一个方向，那就是推动建造更多住房。”
该法案的大部分内容与众议院上个月通过的法案相似，其中 84% 的条款进入了参议院版本。
两项法案之间的主要区别在于参议院引入了一项禁令，该禁令将阻止任何拥有至少 350 套房屋的投资者购买更多房屋。
沃伦说：“我们将这项法案与根深蒂固的信念结合在一起，即家庭应该住在房子里，这就是房子的用途。” “它们不仅仅是华尔街私募股权的投资工具。”
关于这些大型投资者对房价影响的研究结果不一：城市研究所研究小组的一份报告发现，大型投资者——那些在至少三个市场拥有至少 1,000 套住房的投资者——只拥有全国单户住宅租金的 3%。房地美发现，机构投资者可能在价格上涨中发挥了很小的作用，但发现它们的重要性远不如有限的建筑和向高成本城市的移民等主要驱动因素。
该法案对机构所有者的限制有一些例外，例如允许投资者购买需要认真翻修以使其符合规范的房屋，以及允许投资者拥有为出租而建造的新房屋，即“建后出租”。但投资者将被要求在七年后出售这些房屋，而租户拥有优先购买权。
建后出租曾经是房地产市场的一个小众角落，现在约占所有新建单户住宅建设的 7%。这一趋势的支持者表示，这使得每个人都能负担得起住房，他们认为建造新住房可以通过增加总体供应来降低业主和租户的成本。
在一封公开信中，代表房地产管理协会等物业管理公司的 79 个行业团体以及推动更多本地住房建设的倡导组织表示，他们支持新的住房立法，但认为参议院版本应取消对建后出租房屋的销售要求。信中警告说，该规定“将有效消除建造后出租住房的生产”。
当特朗普总统在一月份签署一项限制大投资者购买房屋的行政命令时，他给了建造出租房屋的通行证。
全国住宅建筑商协会首席倡导官肯·温格特 (Ken Wingert) 在一份电子邮件声明中告诉 Tuugo.hk，“总统的行政命令包括为出租房屋建造的例外情况。” “任何提交到他办公桌上的住房法案都应该这样做。”
并非所有行业团体都反对该规定。全国房地产经纪人协会支持该法案，并于 11 月开始推动大型投资者将更多的租金出售给购房者。
该协会首席倡导官香农·麦克加恩 (Shannon McGahn) 在一份电子邮件声明中对 Tuugo.hk 表示：“我们的共同目标是确保人们有足够的居住空间并扩大拥有住房的机会。”
放松对活动房屋的管制
该法案的另一部分旨在促进工厂建造的房屋的建设，很大程度上是通过取消对它们具有永久性底盘的要求。钢框架允许运输此类房屋，但许多预制房屋都放置在永久性地基上，再也没有移动过。
建造预制房屋比现场建造速度更快，而且每平方英尺的成本几乎只有一半。至少有九个州放松了对其的分区限制，以帮助解决住房短缺和高房价问题。
研究和政策非营利组织皮尤慈善信托基金的雷切尔·西格尔 (Rachel Siegel) 表示：“上世纪 50 年代和 60 年代建造的入门住宅现在已经不再生产了。” “装配式住宅确实可以很好地填补这一缺口，而无需补贴。”
住房政策专家表示，结束底盘要求可以为建筑商节省大约 5,000 至 10,000 美元的建筑成本。它还将允许更灵活的设计，例如更容易添加第二层或地下室。许多地区还限制工厂建造的房屋如果有永久性底盘的话可以去哪里。
私人投资可负担租金
去年的一项美丽法案对低收入住房税收抵免进行了全面改革。该计划向为低收入家庭预留一定数量经济适用房的开发商提供税收抵免。税收和支出法增加了各州可以为这些项目分配的信贷额度。
银行经常利用该计划投资保障性住房建设，但受到公共福利投资（PWI）上限的限制。根据旧规则，银行只能将其风险调整资本的 15% 投资于此类项目。新法案将把这一比例提高到 20%，允许银行更多地投资住房，同时利用扩大的低收入住房税收抵免计划。
全国经济适用住房贷款人协会主席兼首席执行官莎拉·布伦戴奇 (Sarah Brundage) 表示：“我们认为，在住房供应方面，PWI 的增加是该法案中最具影响力的部分。” “取消这一上限将带来数十亿美元的额外投资能力。”
该法案旨在简化建设和洗牌资金
该法案的其他方面是关于加快住房建设，包括放松管制。
其中一项规定将简化在现有建筑物之间建造房屋时的环境审查。另一项计划是为社区制定一项拨款计划，以开发预先批准的住房设计的“样板书”，从而减少确保其符合规范所需的批准数量。佛蒙特州已经在进行类似的计划。
其中许多计划要么是新的整笔拨款（例如支持创新建设项目的基金），要么是现有整笔拨款的扩展，例如 HOME 投资合作伙伴计划，该计划将为废弃建筑变得宜居提供资金。
自由主义智库卡托研究所等一些团体认为，几十年来，这些联邦激励措施一直是华盛顿解决住房问题的首选解决方案，但未能阻止当前的危机。批评者认为，这些拨款的主要受益者是参议员，他们可以炫耀他们带回社区的联邦资金。
卡托研究所副总裁兼货币和金融替代品中心主任诺伯特·米歇尔表示：“任何不喜欢我们目前住房政策的人都不应该真正喜欢这个（法案），因为这只是他们一直在做的所有废话的延续。” 华尔街日报《华盛顿邮报》的编辑委员会将该法案描述为“充满猪肉的”和“更大华盛顿的蓝图”。
不过，对沃伦来说，该法案的广泛性有助于其获得两党支持。
“把这项法案想象成一个肉丸，”沃伦说。 “它里面有很多不同的成分，但事实上，所有这些成分都在一起，才使它如此美味。”
协调众议院和参议院的版本
据《Politico》报道，众议院议长、路易斯安那州共和党人迈克·约翰逊在共和党闭门会议上表示，参议院法案可能需要召开两院会议进行谈判。
除了参众两院如何处理机构投资者在房地产市场中的角色之外，众议院和参议院的立法者在禁止美联储发行数字货币的措辞上也存在分歧。参议院法案呼吁实施临时禁令，但极端保守的众议院自由核心小组成员予以反击，并呼吁永久实施禁令。
即使参众两院都能达成一致，该法案在到达特朗普总统办公桌时也可能会遇到麻烦。他表示，在国会通过《拯救美国法案》之前，他不会签署任何立法，该法案要求符合资格的选民在投票前提供证明其公民身份的文件。
然而，如果总统不采取行动并且国会开会 10 天后，参众两院通过的法案仍然可以成为法律。
Tuugo.hk 的詹妮弗·卢登对这个故事做出了贡献。
