大多数申请抵押贷款的人的期限都是 30 年。但特朗普总统希望联邦政府支持购房者的 50 年期抵押贷款选择，联邦住房金融局局长比尔·普尔特 (Bill Pulte) 表示，这一计划将“彻底改变游戏规则”。
这个想法的支持者表示，它可以帮助更多的潜在买家购买他们原本可能买不起的房子。但质疑声比比皆是，福克斯新闻的劳拉·英格拉汉姆本周告诉特朗普，这一提议“激怒了你的 MAGA 朋友”。
英格拉汉姆引用了“MAGA 的强烈反对，称其为银行的赠品，并且只是延长了美国人完全拥有房屋所需的时间。”
特朗普表示，这种批评有些言过其实：“这意味着你每月支付的费用更少，而是需要在更长的时间内支付。这并不是一个大因素。它可能会有所帮助。”
该提案是在许多人努力在房地产市场立足之际提出的。由于潜在买家面临两个主要障碍：抵押贷款利率近年来飙升，以及许多地区的房价持续上涨，房屋销售速度已经放缓。
与 30 年期抵押贷款相比，新计划还将让借款人额外承担 20 年的债务。而且，由于标准还款计划在贷款初期投入更多资金用于支付利息，而不是偿还本金，因此购房者需要更长的时间才能建立其房产的净值。
堪萨斯城 NBKC 银行住房贷款部门高级副总裁克里斯·亨德里克斯 (Chris Hendrix) 表示：“你将在前 10 年支付几乎所有利息。此时，这实际上类似于只付息贷款。”他补充道，“对于 30 年期贷款来说也是如此：在前 10 年，你要支付该贷款的大部分利息。但对于 50 年期贷款来说，情况肯定会更糟。”
特朗普政府周末透露的该计划仍存在许多疑问。
50 年期抵押贷款与 30 年期抵押贷款的数字如何？
Realtor.com高级经济学家乔尔·伯纳(Joel Berner)以利率为6.25%、首付为10%的价值40万美元的房屋为例，通过电子邮件表示，“与30年期贷款相比，50年期贷款每月最多可节省约250美元。”
这在短期内会对买家有所帮助，但几十年后，买家最终将支付更多费用。
“50 年期贷款的总利息为 816,396 美元，而 30 年期贷款的利息总额为 438,156 美元，相差 378,240 美元，”他说。 “贷款期限内的利息增加了 86%。”
伯纳警告说，他的假设例子假设两笔贷款的利率相同。他说，实际上，50 年期贷款的利率将高于 30 年期贷款的利率，这使得这种差异更加明显。 “贷款期限越长，贷方要求的补偿就越多。”
为什么银行想要提供 50 年期抵押贷款，为什么买家想要一个？
伯纳说：“买家确实可以从较长时期内分摊高额购房成本中受益，但贷款人也可以通过较长时间收取较高利率而受益。”
美国邻里援助公司（一家帮助人们获得低成本抵押贷款的非营利组织）的首席执行官布鲁斯·马克斯对购房者是否会接受该计划表示怀疑。
他说：“它不会有立足之地，因为他们试图实行 40 年期限，但尚未成功。”他指的是早期为帮助陷入困境的房主而提供的 40 年抵押贷款修改。
马克斯说，50 年的提议“更糟糕”。 “它不会有任何结果。借款人不会这样做。他们看透了这一点。他们会知道他们不会创造任何财富。”
50 年期抵押贷款的潜在时机尚不确定。
国家经济委员会主任凯文·哈塞特本周表示，对该提案“有很多法律分析”，因为他暗示该计划可能需要立法。根据《多德弗兰克法案》，期限超过 30 年的抵押贷款不符合合格抵押贷款的标准，这意味着它们没有资格获得房利美 (Fannie Mae) 和房地美 (Freddie Mac) 的支持，贷款机构也会犹豫是否提供此类抵押贷款。
针对对该计划的批评，哈塞特表示，当房产升值时，房主也会建立资产。他指出，价格往往会上涨，“我认为缺乏股权并不是一个严重的问题。”
其他变化能否有助于缓解住房紧缩？
“这不是解决住房负担能力的最佳方法，”伯纳说。 “政府应该更好地扭转关税引发的通货膨胀，从而使现有抵押贷款利率保持在高位，并通过促进住房建设来鼓励扩大住房供应。”
亨德里克斯说，他理解白宫的动机：解决住房危机。
“目前全国购房者的中位年龄为 59 岁。这是自 1981 年我们开始追踪以来的最高水平。更令人震惊的是，目前首次购房者的中位年龄为 40 岁。你看到的这一代人还没有能力购买房产、开始建立股权、开始从住房中积累财富。”
亨德里克斯表示，较低的利率可能会有所帮助。但他补充说，政府还有其他工具，例如帮助首次购房者和鼓励住房建设。
马克斯希望看到的一项变化是，任何可能限制个人购房者出价被大公司超越的举措，这些大公司将房屋作为其投资组合的一部分。他说，另一个问题是任何可能支持买家获得 30 年或更短期限抵押贷款的政策。
“30年期限一直是这个国家的最佳选择。这使我们与其他国家区分开来。我们不应该只是试图消除或破坏这一点。我们应该加倍努力，”他说，并找到为消费者提供更大灵活性和财务福祉的方法。
