飓风伊恩袭击迈尔斯堡海滩三年后，手提钻的声音仍然在障壁岛的主干道上回响，空地和被风暴毁坏的建筑物的外壳旁边，新的房屋和企业正在拔地而起。
迈尔斯堡海滩商会首席执行官杰基·利扎克 (Jacki Liszak) 表示：“今天，我们与三年前的预期相去甚远。”该商会拥有一家被飓风冲毁的小酒店。 “我认为我们不明白发生在我们身上的事情——事情的严重程度。”
对于许多以前居住过的人来说，这座刚刚从风暴中恢复过来的小镇可能在经济上难以承受。如今，高昂的建筑和财产保险成本可能会挤掉许多以迈尔斯堡海滩为特色的家庭经营酒店。曾经住在那里的店员和调酒师也几乎没有希望再能负担得起。取而代之的是，许多当地人期望有更多的大型度假村和能够抵御飓风的昂贵住宅。
“中产阶级化是真实存在的，成本的变化也是真实存在的，”当地建筑商福勒建筑与开发公司总裁罗布·福勒 (Rob Fowler) 说道。 “这一切都表明，现在只有富有的球员才能参加比赛。”
迈尔斯堡海滩正在发生的变化是佛罗里达州西南部正在发生的事情的极端版本。年纪较大、较富有的人 涌向该地区 为了 年。这引发了经济适用房危机 放大的 飓风伊恩。价格上涨 房屋和洪水保险 据房地产经纪人称，这加剧了这一问题，使工薪阶层和中产阶级家庭在灾害多发地区的生活成本中苦苦挣扎。
由于地球变暖，佛罗里达州面临的挑战正在全国范围内蔓延。美国各地的家庭保险费 增加部分原因是气候变化导致更强烈的风暴、洪水和野火，造成财产损失和毁坏。
较高的保险费率最终可能会影响整个城镇。在佛罗里达州西南部，不断上涨的保险成本已开始压低房价，从而导致地方政府的财产税收入减少。表示，随着房地产价值下跌，美国各地的社区可能面临“持久的经济冲击” 大卫·伯特DeltaTerra Capital 首席执行官，该公司是一家专注于气候风险的投资研究和咨询公司。
伊恩快速跟踪佛罗里达海滩小镇的变化
到飓风伊恩时，迈尔斯堡海滩已经变得难以承受 登陆 2022 年 9 月，风速为 155 英里/小时，风暴潮高度为 15 英尺。
几个月前，佛罗里达海湾海岸大学卢卡斯房地产开发与金融研究所所长谢尔顿·威克斯在该镇商会发表了演讲。企业界很担心。他们的工人正在离开岛上，因为旧房子正在翻新或拆除，取而代之的是更昂贵的住宅。
“然后，伊恩基本上为我们按下了所有这一切的快进按钮，”威克斯说。
飓风损坏或摧毁了迈尔斯堡海滩的大部分建筑物。一夜之间，房主和企业面临一个决定：如何重建以满足更多需求 严格的国家建筑规范。
然后，在伊恩之后不久，联邦紧急事务管理局 修改后的洪水地图 迈尔斯堡海滩所在的李县。当地建筑商福勒表示，大多数沿海房产都被重新划分为高危险洪水区。这意味着重建也必须满足更严格的联邦标准，例如将建筑物抬高到预期洪水水位以上。
总而言之，更严格的州和联邦标准加剧了该镇的负担能力问题。 “这有好处，”福勒说。 “我们今天建造的东西将比以前更有弹性。问题是它需要花费大量资金，并且需要大量时间。”
商会领导人利扎克 (Liszak) 表示，伊恩飓风过后，重建她的五间客房酒店 The Sea Gypsy Inn 将花费高达 400 万美元。 “这些数字不起作用，”她说，并补充道：“岛上所有被冲走的精品酒店都在同一条船上。”
房地产经纪人警告取消抵押品赎回权迫在眉睫
飓风伊恩还加剧了佛罗里达州的家庭保险危机，导致房价更加昂贵。李县和亨德利县仁人家园的高管凯伦·罗德里格斯 (Karen Rodriguez) 表示，风暴过后，家庭保险报价增加了一倍多。
根据佛罗里达州的数据，今年佛罗里达州房主保险的平均费用超过 5,700 美元 银行利率。这比除内布拉斯加州和路易斯安那州以外的任何州都高，比全国平均水平高出约 3,350 美元。
洪水保险是另一大开支。沿着佛罗里达州海岸，许多人居住在高风险洪水区，抵押贷款机构要求这些地区 洪水覆盖。大多数人都有 洪水保险 通过 FEMA 购买 国家洪水保险计划。几年前，联邦应急管理局开始彻底改革洪水计划的定价方式，以更好地反映个别财产的风险。结果，一些地方的联邦洪水保险费用飙升。
距离迈尔斯堡海滩几英里的内陆地区，杰西卡·盖特伍德 (Jessica Gatewood) 看到了保险成本上涨对她的房地产业务的影响。
盖特伍德的一位客户最近在房屋保险和洪水保险的费用攀升至每年约 10,000 美元后卖掉了她的房子。伊恩飓风期间，房子里充满了约五英尺深的水。房子修好后，去年在米尔顿和海伦飓风期间再次进了几英寸深的水。盖特伍德表示，她的客户花了大约 2 万美元购买了防洪闸门后才得以出售，防洪闸门可以自动升起以阻止水进入建筑物。
“整个社区可能有 200 户人家，每个人都在同一条船上，”盖特伍德说。
盖特伍德表示，由于如此多的房主试图逃避沉重的保险费用和长期的灾难威胁，该地区的房屋销售已经放缓。 10 月份，李县房屋上市时间中位数为 87 天，同比增长 26%。 根据雷德芬，一个房地产网站。
这使得负担不起保险的房主陷入了岌岌可危的境地。
“现在，我看到的大部分情况是，他们每个月都精打细算地支付抵押贷款，”盖特伍德说。 “如果这种经济状况再持续一年，是的，肯定会有很多人丧失抵押品赎回权。”
当房主们勉强度日的时候，他们的许多房屋的价值却在下降。据房地产网站称，10 月份李县的平均房价同比下降超过 10%，比飓风伊恩袭击前一个月的 2022 年 8 月下降超过 16% 齐洛。佛罗里达海湾海岸大学的威克斯表示，不断上涨的保险费用似乎正在推动房价下跌。
“渐渐地，你会看到每个人都离开”
租房者也面临着困境，因为房东转嫁了他们为财产保险支付的部分增加费用。
梅丽莎·卡瓦列罗 (Melyssa Caballero) 于 2022 年搬到了李县，当时她因房价过高而无法离开迈阿密。从那时起，她与丈夫合住的一居室公寓的租金增加了一倍多。由于无法存钱，卡瓦列罗说，几年前看到侄女搬到俄亥俄州找到更便宜的住房后，她正在考虑离开佛罗里达州。
“渐渐地，你会看到每个人都离开，”迈尔斯堡一座教堂的办公室管理员卡巴列罗说，该教堂位于迈尔斯堡海滩东北约 13 英里处。 “任何没有足够钱支付租金的人都将不得不搬家。”
在最新的迁移中 报告佛罗里达商会表示，2023 年将有近 511,000 人搬出该州，创历史最高纪录。离开的人中约有四分之一年龄在 20 岁至 29 岁之间，他们是对经济增长至关重要的年轻工人。
高昂的住房成本 主要原因 商会说，人们搬走了。
行业组织美国财产伤亡保险协会高级副总裁罗伯特·戈登表示，佛罗里达州近年来饱受“法律体系滥用”的困扰，房主和承包商试图让保险公司在暴风雨过后更换功能正常的屋顶。保险公司也面临过戈登所说的类似“欺诈”案件。 其他州，他说这导致了成本上升。
佛罗里达州立法者之后 采取措施限制 戈登说，由于保险诉讼，该州的房主保险平均费率今年上涨了 1%，是全国涨幅最小的。
但潜在的风险仍然存在。 “我们看到越来越多的人搬到沿海（地区），建造更大、更昂贵的建筑。我们看到气候严重程度加剧，”戈登说。 “所以所有这些都会增加保险费用。”
在下一场风暴到来之前竞相重建
十月的迈尔斯堡海滩，晚餐时间迪克西鱼品公司 (Dixie Fish Co.) 挤满了人。另一家餐厅挤满了准备重新开业的工作人员。建筑工人拆除了一座摇摇欲坠的建筑物。日落时分，人们在海滩上闲逛，有些人坐在镇上破损码头的木桩上。一对情侣在附近的广场上跳舞。
“我仍然认为这个岛会回来，”镇议员斯科特·萨福德说，他是商会会长杰基·利扎克的妻子。 “现在正在投资的人，现在是利益相关者，将会获得回报。”
尽管如此，萨福德的许多朋友还是放弃了，搬到了内陆，或者回到了北卡罗来纳州、威斯康星州或者以前的家乡。他担心夫妻店不会卷土重来，更多的全国性连锁品牌将会入驻，比如星巴克和几年前开业、拥有数百间客房的玛格丽塔维尔度假村。
不过，萨福德知道该镇需要投资。
“我担心我们的长期财务可行性，”萨福德靠在他的度假租赁公司的椅子上说道。海上吉普赛旅馆曾经悬挂的标牌靠在墙上。 “我们需要发展来维持税基。”
这个小镇还需要一些运气。在一家海滨餐厅，利扎克说她担心在他们准备好之前另一场大风暴就会来临。
“这将赶走所有的投资者，这将赶走那些确实想来这里居住的人，因为他们的小天堂，”利扎克说。 “这将使我们在经济上又倒退五到十年。”
